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观天下!中介费应由买卖双方共同承担,专家解读二手房交易还有哪些待规范?

2023-05-09 18:11:48来源:  

央广网北京5月9日消息(记者门庭婷)5月8日,住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》),从十方面明确监管措施,加强房地产经纪行业管理,保护交易当事人合法权益,主要包含加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、规范签订交易合同、要提升管理服务水平、建立健全房屋交易管理服务平台等。

多位业内人士表示,该《意见》对于行业未来的服务提升和收费方式变革都指出了方向,是规范和促进行业发展的政策。


(资料图片)

全面推行经纪从业人员实名登记,引导双边收费

房地产经纪行业是房地产上下游中的重要组成部分,据天眼查数据显示,截至目前,房地产经纪相关企业近105万余家,其中,2022年新增注册企业15.7万余家,新增注册企业增速达18.6%;从成立时间来看,近63%的相关企业成立于1-5年内,成立于1年以内的相关企业占比近14.6%;从企业类型来看,75.9%的相关属于企业有限责任公司。

加强房地产经纪行业管理,对于落实“房住不炒”,促进房地产市场平稳健康发展有着重要意义。

此次两部门印发的《意见》,首先提到了要严格落实房地产经纪机构备案制度。为新建商品房销售和存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的机构,应当按照《房地产经纪管理办法》规定向所在地住房和城乡建设部门备案。

空白研究院院长杨现领分析称:“经纪行业是典型的人力资源行业,对人的规范是一切的源头,只有人员规范,行业才能规范,所以在人员实名登记、佩戴信息卡等方面,行业协会和经纪服务平台都可以做非常多的工作。”

对于实行经纪人实名登记这一点,目前在深圳等少部分城市已经实行,58安居客研究院研究总监陆骑麟也提到,结合经纪人的评分体系对经纪人进行分级,让服务和评级更好的经纪人能够获得更多客户资源,也会有利于整个行业的服务水平的提升。不过,在其他市县推行经纪人实名登记的情况之下,也需要和深圳一样做好相关的配套措施,这样才能对经纪人既有支持又有监督,从而经纪人能够更好的配合相关部门落实该项政策。

值得注意的是,《意见》提到要合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

陆骑麟表示,在二手房的交易过程中,中介费一直是由房东和购房者各出一半的原则,只是在交易过程中购房者多数处于弱势地位,从而中介费和税费都由购房者承担,即使房东愿意承担中介费的话,其费用也会在房价中体现。

杨现领也提到,目前全国中介费平均不足2%,从国际市场看,已经处于较低水平。但是不同的是,国外中介费主要是卖方支付绝大部分或全部由卖方支付,国内市场存在的问题,主要是买方承担几乎所有中介费和相关服务费,该政策明确指出,鼓励双向收费和衍生服务单独收费,这有助于降低买方负担,更重要的是卖方付费会促进行业的规范,抢单、返费等各种不规范不透明的收费乱象将得到一定程度的净化。

严格实行明码标价,推动经纪行业步入高质量发展轨道

《意见》还提出,严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道,公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务,应当分别明确服务项目和收费标准;以及严禁操纵经纪服务收费,经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。

“严格实行明码标价”也是本次《意见》的一大亮点。杨现领分析表示,根据政策建议,收费之前要明确公示,还要当事人签字,这一点非常重要,国外成熟市场的做法是收费标准要写入委托合同,收费标准前置确定,这样就避免了后续的费率争议,所以,这个公示和签字,对于经纪行业的费率收取和经纪人权益保护,也提供了依据。

另外,针对“严禁操纵经纪服务收费”这一条,专家们也表达了自己的看法,陆骑麟提到,以往在二手房买卖过程中,中介费都是上下家(即卖方和买方)各付一半,而上家会把中介费转嫁给下家,部分中介公司把这种市场约定俗成的情况,视为向购房者单边收费的行为,因此利用其支配地位,在原来的经纪服务收费基础上再次向卖方收费,并且这部分费用卖方也大多会转嫁给购房者,由此变相推高房价。而《意见》中提出严禁操纵经纪服务收费的行为有利于房价稳定。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,引导由交易双方共同承担经纪服务费用。中介代理的房产交易,既是服务买方,也是服务卖方,理应二者都承担服务费用。而且,应该将服务全流程分成清晰的链条,对每一个环节,都应该明确服务的具体内容、服务标准,并给予此来合理定价,并将这些写进三方合同。

“本次《意见》与二手房带押过户的目的是一致的,即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本,以及其中让购房者买单欺诈和乱象。只有消除这些成本,将合理的成本显化出来,经纪行业才能步入高质量发展轨道,支持刚需、改善才能更顺畅,良性循环才能实现。”李宇嘉补充道。

此外,在违法违规行为整治方面,《意见》显示,各地住房和城乡建设部门要将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容,会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为,曝光典型案例。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构,住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息,市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

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